国际金融岛,还是国际居住岛?
2021年,最让人扼腕的板块,我投横沥岛一票。
这里是明珠湾核心,规划了全国首个国际金融岛,坐拥IFF永久会址、广期所落户“首选地”、宇宙最强18号线加持等重磅利好...
拔高一点,说是大湾区未来十年的重点之一,都不为过。
“天之骄子”这四个字,简直就是为Ta量身定做的。
|横沥岛效果图,图源@广州南沙发布
这些话放在去年上半年之前来看,一点毛病也没有。
当时,市场也对这个板块寄予了厚望。
虽然岛上还是一片尘土飞扬的工地,也没妨碍旭辉首开直冲4万+,当天千人到场,45分钟售罄,创下南沙开盘秒光历史。
同样是在4月,广州首轮土拍,多家房企围猎义沙涌2021NJY-3地块,最终被抬到楼面价被抬到2.36万/平,由建发收入囊中,距离摇号仅一步之遥。
那是横沥岛的峰值,也是南沙的峰值。
谁也没想到,还没等到利好落地,一盆接一盆的冷水就从头浇下了。
去年横沥遭遇了两大重击。
一是南沙人才政策的收紧,堵住投资客进场,购房需求大减;
二是限价政策发威,房价失去想象空间,市场观望情绪弥漫。
2021年,广州的第二轮土拍,采用了房价地价联动出让模式,横沥的几宗地,房价都被都限定了在了3.79万/平。
绿城、南投、葛洲坝拿下的3宗地,未来盖起来的房子,价格只能是3.79万/平。
房价提前剧透,我如果非要现在花4万去抢,不是缺心眼,就是冤大头。
开发商自然也不会把客户当傻子。
市场环境不好,钱又这么紧,抓加快出货才是王道。
所以,4万成为了美好回忆。横沥低下了高贵的头颅,打折降价成为了市场主旋律。
从不分楼层,不分朝向的一口价3.6万/平,再到后来最低3.3万/平就能上车,盘与盘之间内卷严重。
高价拿地的开发商,就很难受了。
|6月横沥项目一口价开盘
潮水褪去,大家才狠拍大腿:
横沥作为一个新兴板块,价值似乎被高估了。
从现状来看,除了IFF会议中心、中山大学附属第一(南沙)医院等,横沥还有大片大片的黄土绿网,基建配套、城市界面还亟待完善。
筹备入市的地王,展厅还得开到隔壁灵山岛去。
|横沥岛@拆神细鹏摄 2021年4月
当然,这主要是因为横沥起步比较晚,还处于前期建设阶段。
官方定位高,真金白银砸进去,城市界面很快就会得到改善,灵山岛就是一个例子。
景观资源就不必多说了,交通上,有超级地铁18号线,快线2站到珠江新城冼村;配套上,学校、医疗配套规划都很不错。
从居住舒适度来说,毫无疑问,横沥会是个优等生,这也是开发商狂热拿地的原因。
不是不看好横沥,只是目前和定位中的“国际金融岛”,距离还是比较远的。
最重磅的广期所,仅在南沙挂了个牌,前期在天河办公;而大湾区国际商业银行等金融机构,也迟迟未见落地。
地倒是卖了不少。
2021年,横沥一共卖出9宗涉宅用地,大部分是商住混合用地。
一些项目未来打造的产品会很丰富,涵盖住宅、公寓、办公和商业街区等。
而商服用地,是0。
这意味着什么,可以细品。
今年是集中供地发威的一年,叠加上限价政策又有所松动,项目一股脑上来了。
现有的旭辉曜玥湾、美的·江上沄启、湾区·金融城、铂玥明珠ONE4个盘,再加上新增供应的9个项目,就已经是13个项目了。
如果再叠加上新供应的地,更是硝烟弥漫。
而据中原数据发展研究部统计,截至12月25日,南沙一手房的库存量约169万平,消化周期长达19.6个月,去化压力比较大。
接下来横沥不仅要和自己人打,还得跟别的板块打,抢客大战一触即发。
而这或许只是一个开始。
从横沥岛的控规图来看,黄色及橙色地块占了很大一部分的比重,也就是居住和商业居住混合用地非常多,房子是肯定不缺的。
但现状缺乏产业和人口来支撑的横沥,与其说是“国际金融岛”,倒更像是“国际住宅岛”、“国际公寓岛”。
其实,在大湾区,还有另一个立志发展金融产业的城市。
在珠海横琴,也有一座金融岛,其地接澳门,面迎香港,在地理上具有窗口意义,又享受独一无二的政策扶持,在十字门中央商务区中独树一帜,被认为是“国内首个离岸金融岛”。
经过多年建设,一座座高楼拔地起,岛上也是一派井然有序,鸟语花香。
但这些都不妨碍她的落寞。
人气低迷,写字楼虽然多,但空置率也高,澳交所也未有实质性动作,想要对标香港的中环和上海的陆家嘴,难。
缺乏人口和核心产业的支撑,再好看也只是空中楼阁。
|横琴金融岛@拆神细鹏摄
按照规划,南沙横沥岛尖预计2023年完成基础设施建设,2025年完成产业导入。
各位觉得,横沥的金融蓝图,能如期兑现吗?
如果你有什么看法,不妨预约房产君的直播,横沥楼市的秘密,我们直播间里聊。
————旧改秘密,偷偷说给你听————
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